Kasvukeskuksissa on tyhjillään tuhansia sijoittajavetoisille markkinoille rakennettuja, pieniä asuntoja samaan aikaan, kun perheasunnoista on pulaa. Tyhjentyvillä alueilla kuten maaseudulla puolestaan ränsistyy taloja, joille ei löydy ostajaa, vaikka ne olisivat korjauskelpoisia. Toisaalta kasvukeskuksiin on voitu rakentaa niin tiiviisti, että sillä on vaikutusta asuinympäristön viihtyvyyteen: esimerkiksi lähivihreää voi olla vain vähän, ja tiiviys voi lisätä lämpösaarekeilmiötä. Kehitys on siis eriytynyt niin kaupunkien ja haja-asutusalueen, kuin kaupunginosienkin välillä. Asuntomarkkinoiden pysähtyminen vuodesta 2022 alkaen on kärjistänyt näitä pullonkauloja ja tehnyt näkyväksi ongelman, joka on kertynyt vuosikymmenten aikana: rakennuskanta ei vastaa sijainniltaan eikä huoneistotyypeiltään kysyntää. Kysymys ei ole vain siitä, mitä ja mihin rakennetaan, vaan myös siitä, kuinka kauan ja kuinka monella tavalla olemassa olevaa rakennuskantaa voidaan hyödyntää. Emme myöskään osaa ennustaa, miten tulevaisuuden geopoliittiset, teknologiset ja muut vielä ennakoimattomat kehityskulut vaikuttavat siihen, missä ja miten ihmiset haluavat asua tulevien vuosikymmenten aikana. Kirjoitus vetää laajasti yhteen kuusivuotisen Decarbon-Home -tutkimushankkeen tuloksia ja pyrkii osoittamaan konkreettisia ratkaisuja poliittisen päätöksenteon tueksi.
Rakennuskanta on väärässä paikassa, ja asunnot ovat liian pieniä
Rakennusteollisuuden painopiste on Suomessa pitkään ollut kasvukeskusten pienten asuntojen tuotannossa sijoittajavetoisille markkinoille. Kun markkina kääntyi laskuun, seuraukset näkyivät nopeasti: tuhansia pieniä asuntoja on tyhjillään, kun taas perheasunnoista on pulaa juuri niillä alueilla, joille väestönkasvu keskittyy. Toisaalta maaseudulla ja lähiöissä on rapistuvaa, korjaamista vaativaa rakennuskantaa. Omistajalla, perikunnalla tai uusilla ostajilla täytyisi olla varaa remontoida ilman pankkilainaa, sillä tyhjentyvillä alueilla rakennuksen vakuusarvo ei välttämättä riitä korjausrahoituksen saamiseen. Jos rakennusta ei korjata, se voi jäädä asumattomaksi, jolloin remonttivelka kasvaa, käyttökelpoinen rakennus rapistuu ja päätyy lopulta purettavaksi.
Väärän sijainnin ja väärän kokoluokan haaste on seurausta ajasta, jolloin aluerakenteen odotettiin kehittyvän toisin. On tärkeää tiedostaa, että myös nykyajassa tehtävät ratkaisut sitovat tilaa ja materiaalia vuosikymmeniksi eteenpäin. Rakentamisen ja korjaamisen ratkaisujen onkin kestettävä aikaa. Keskeinen kysymys on, miten asuntoja ylipäätään rakennetaan niin, että tilat olisivat käytössä mahdollisimman pitkään ja muuntojoustavia eli mahdollisesti muussakin kuin alkuperäisessä käyttötarkoituksessa. Tavoiteltavia ominaisuuksia ovat purettavuus, lisärakennettavuus ja siirrettävyys. Puurakenteissa nämä ominaisuudet toteutuvat usein hyvin, mutta muiden materiaalien osalta purkaminen uudelleenkäyttöä varten voi olla mahdotonta ilman, että rakenteet vaurioituvat.
Kiertotalousratkaisujen keskeisin kysymys on kolmijakoisesta hyötyjen jakautumisesta: kuka maksaa, kuka hyötyy ja milloin hyödyt tulevat näkyviin. Rakennusten tavoiteltu käyttöikä on usein noin 50 vuotta, mutta onko se liian lyhyt tavoite? Perinnerakentamisen arvostus ja säilyneet vanhat rakennukset osoittavat, että huomattavasti pidemmätkin käyttöiät ovat mahdollisia, kun huolto on jatkuvaa ja tarvittava osaaminen säilyy. Osaamisen ylläpito on itsessään tärkeä tavoite: ilman korjausrakentamisen ja perinnerakentamisen ammattilaisia pisinkään suunniteltu käyttöikä ei toteudu.
Jo rakennettua voidaan käyttää monella tavalla uudelleen
Rakennusten käyttöiän pidentämiseen ja kiertotalouteen on tarjolla useita toisiaan täydentäviä liiketoimintamalleja. Osa niistä on jo käytössä, osa vasta kokeiluasteella:
Käyttöiän pidentäminen. Hyvä huolto, remonttivelan välttäminen sekä remonttien ja niiden rahoituksen ennakoiva suunnittelu ovat vaikuttavimpia ja halvimpia keinoja pienentää asumisen elinkaaripäästöjä. Kunnossapito ei kuitenkaan näy investointina eikä kerrytä samalla tavalla arvoa kuin uudisrakentaminen, mikä heikentää sen houkuttelevuutta.
Purettavaksi suunnittelu (design for assembly). Rakennuksen purkaminen ja osien uudelleenkäyttö on huomattavasti helpompaa ja kannattavampaa, jos se on otettu huomioon jo suunnitteluvaiheessa. Varaosapankit, kuten Billnäsin varaosapankki, tarjoavat osia vanhojen talojen remontointiin. Toisaalta rakennusmateriaalien uudelleenkäytön markkinapaikat, kuten Spolia Designin showroom, ovat käynnistyneet Suomessa toistaiseksi pienessä mittakaavassa. Kysynnän ja tarjonnan kohtaaminen onkin tällä hetkellä uudelleenkäytön suurin pullonkaula, mutta digitaaliset ratkaisut voivat tulevaisuudessa parantaa tilannetta.
Käyttötarkoituksen muutos. Rakennus voi saada uuden elämän uudessa tehtävässä. Pikku-Finlandian siirtyminen Medialukion lisärakennukseksi osoittaa, että väliaikaiseksi ajateltu rakennus voi olla myös pitkäikäinen, jos sen muunneltavuus on huomioitu.
Modulaariset ja siirrettävät rakennukset. Niin kutsutut parakkikoulut ovat tunnetuin esimerkki siirrettävistä rakennuksista, mutta ne havainnollistavat myös hyväksyttävyyden ongelmaa: Arvostavatko käyttäjät niitä, ja tunnistavatko he aina, että kyseessä on moduulirakennus? Miten nämä ratkaisut kestävät aikaa? Vanhempien huoli ”huonolaatuisesta” koulusta on todellinen, ja voi vaikuttaa kuntien tekemiin päätöksiin.
Tilat palveluna. Tilojen vuokraaminen kunnalle siirtää elinkaarivastuun rakennuksen omistajalle ja tekee joustavuudesta liiketoimintamallin. Nurmijärven Lepsämässä sisäilmaongelmainen päiväkoti ja väliaikainen koulu korvataan dynaamisella rakennuksella, joka on mitoitettu tulevaisuuden muuttuviin tarpeisiin.
Lisäkerrosrakentaminen ja parviratkaisut. Kaupungeissa lisäkerrosten rakentaminen kattotasolle toisi lisäneliöitä ilman uutta maankäyttöä. Hyvin korkeat huonetilat voidaan myös joissakin tapauksissa jakaa kahteen tasoon. Naapurit voivat kuitenkin vastustaa korotettujen rakennusten varjostusvaikutuksia, ja ylimmän kerroksen asukkaat voivat menettää asuntonsa arvoa muita enemmän, ja nämä huolet tulisi huomioida tehdyissä ratkaisuissa.
Jaetut yhteistilat kunniaan. Kun tiloja jaetaan, samat neliöt palvelevat useampaa käyttäjää. Yhteiskäyttöiset tilat ovat myös keino tehdä pienemmästä asunnosta toimiva ilman kokemusta asumisväljyyden laskusta.
Rahoituksen näkökulmasta lisäkerrosrakentaminen ja täydennysrakentaminen, eli käytännössä rakennusoikeuden myynti, ovat taloyhtiöille tapa rahoittaa korjaushanke ilman, että koko kustannus lankeaa osakkaille. Vastineeksi menetetään kuitenkin pihatilaa ja vaikutetaan maisemaan, mikä voi laskea asuinympäristön koettua viihtyisyyttä.
Ympäristöhyödyt syntyvät ennen kaikkea siitä, että rakennuksia kohdellaan materiaalipankkeina: uudelleenkäytetyt rakennusosat säästävät uuden materiaalin valmistuksen ja siitä koituvia päästöjä. Sosiaaliset hyödyt taas kytkeytyvät tilojen monikäyttöisyyteen. Niin sanottujen kolmansien tilojen tehokkaampi suunnittelu ja hyödyntäminen tukee asukkaiden kiinnittymistä alueeseen ja sosiaalista yhteenkuuluvuutta tarjoamalla paikkoja tapaamisille. Monihyötyisyys on tässä olennaista: sama investointi tuottaa yhtä aikaa päästövähennyksiä, taloudellista säästöä ja asuinalueen elinvoimaa — mutta vain, jos se suunnitellaan tuottamaan niitä kaikkia.
Mitä tarvitaan rohkealta asumispolitiikalta?
Nykyistä rohkeampi asumispolitiikka tarkoittaa, että pitkäikäisyydestä tulee kannattavaa ja lyhytikäisyydestä kallista. Nykyistä ohjausta voidaan kehittää monin tavoin:
Pitkäjänteisyyteen kannustaminen rakentamismääräyksissä. Määräysten tulisi palkita muuntojoustavuudesta, purettavuudesta ja korjattavuudesta, ei ainoastaan asettaa vähimmäisvaatimuksia valmiin rakennuksen ominaisuuksille. Käytännössä tämä tarkoittaa, että rakennuksen elinkaaren aikaiset käyttömahdollisuudet arvioidaan jo lupavaiheessa.
Asumisen hiilijalanjäljen raja-arvot koskemaan myös korjausrakentamista. Niin kauan kuin raja-arvot koskevat vain uudisrakentamista, ohjaus kohdistuu siihen osaan rakennuskantaa, joka kasvaa hitaimmin. Korjausrakentamisen sisällyttäminen raja-arvojen piiriin tekisi vähähiilisten ja kierrätysmateriaalien käytöstä kilpailutekijän myös olemassa olevassa rakennuskannassa.
Kuntien kaavat lisäkerros- ja täydennysrakentamista suosiviksi. Kaavoituksella voidaan tehdä lisäkerrosrakentamisesta ennakoitava ja kohtuullisen nopea prosessi sen sijaan, että jokainen hanke neuvotellaan erikseen.
Rakennusmateriaalien jätemaksujen merkittävä korottaminen. Uudelleenkäytön kannattavuuteen vaikuttaa purkujätteen hävittämisen hinta. Jätemaksujen korottamisella tulisi pyrkiä siihen, että osien kierrätyksestä tulee taloudellisesti järkevämpää kuin purkamisesta ja poisheittämisestä. Samalla edesautetaan rakennusmateriaalien uudelleenkäytön markkinapaikkojen ja varaosapankkien valtavirtaistumista.
Tyhjien tilojen ylläpidon verotus tai yhteiskäytön kannustimet. Tyhjänä pidettävästä tilasta voitaisiin verottaa, tai vaihtoehtoisesti yhteiskäyttöisille tiloille voitaisiin asettaa alhaisempi kiinteistövero. Kannustimessa tulee huomioida alueelliset erot, sillä tyhjenevillä alueilla tilat voivat olla tyhjillään alueellisen kehityksen vuoksi.
Korjausrakentamisen tuen kohdentaminen vähähiilisyyden perusteella. Ympäristöministeriössä suunnitteilla olevan korjausrakentamisen tuen myöntämisessä voitaisiin painottaa hankkeita, joissa korjataan vähähiilisillä ja kierrätysmateriaaleilla. Näin tuki toimisi samanaikaisesti sekä rakennuskannan kunnon että materiaalikierron hyväksi, ja loisi kysyntää uudelleenkäytön markkinapaikoille.
Lähteet
Viljanen, A. (2025): Business ecosystems for urban sustainability: retrofits, wood construction, and nature-based solutions in Finland. Dissertationales Forestales 362. https://doi.org/10.14214/df.362
Turunen, V., Vesanen, S., Nurmio, K. & Vainikka, J. T. (Käsikirjoitus) Vacant houses, emptying neighbourhoods: The temporalities and geographies of building heating in Finland.
Rahman, R. (2026). Enhancing wood use in construction: networks and circular solutions in Finland. Dissertationes Forestales 386. 67 p. https://doi.org/10.14214/df.386
Ruokamo, E., Kylkilahti, E., Lettenmeier, M. and Toppinen, A. (2024): Are people willing to share living space? Household preferences in Finland, Buildings and Cities, 5(1), p. 601–619.
Kirjoittajat
Sampo Vesanen, Anne Toppinen, Anne Viljanen, Rayhanur Rahman
